今天起，新版《揚(yáng)州市住宅物業(yè)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）正式施行。相較以前，這次的修訂對(duì)原有的條例進(jìn)行了完善，有哪些新亮點(diǎn)？

1、車位車庫如何分配？

少于業(yè)主需求將抽簽確定

隨著私家車的普及，有的小區(qū)車位、車庫越來越緊張。根據(jù)原《辦法》規(guī)定，機(jī)動(dòng)車的車庫（位）應(yīng)向本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主出售、出租，且以出售一套商品房隨售一個(gè)機(jī)動(dòng)車庫（位）為限?，F(xiàn)實(shí)生活中，如果小區(qū)車位（庫）少于業(yè)主需求，這一情況下，如何更公平、合理地分配車位（庫）呢？

新《辦法》第七十六條明確規(guī)定，擬出售或出租的車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買或承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買或是承租一個(gè)車位或者車庫。

同時(shí)，《辦法》第七十六條也提出，如果在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個(gè)月。

2、小區(qū)內(nèi)意外誰擔(dān)責(zé)？

是否履行物業(yè)合同是關(guān)鍵

業(yè)主車輛在小區(qū)內(nèi)被盜、在小區(qū)內(nèi)摔跤受傷、被高空墜物砸傷……這些情況下，小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否需要承擔(dān)責(zé)任？

新《辦法》第五十四條則明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂服務(wù)合同。

除此之外，《辦法》第八十六條規(guī)定，對(duì)于小區(qū)中的安全隱患問題，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)或者采取防范措施。如果因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓公共部位的維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。

3、業(yè)主聲音如何表達(dá)？

業(yè)委會(huì)委員不履職可罷免

受現(xiàn)實(shí)因素影響，部分小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立難、開會(huì)難、表決難、履職難。為此，本次《辦法》特修訂相關(guān)規(guī)定，拓寬業(yè)主表決渠道，優(yōu)化模式，增強(qiáng)業(yè)主大會(huì)制度的可操作性。

委員、成員、代表資格謀取不正當(dāng)利益”等情形之一的，可按規(guī)定予以罷免。

根據(jù)原《揚(yáng)州市物業(yè)管理實(shí)施辦法》，業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可采用書面征求意見的形式。新《辦法》則在此基礎(chǔ)上拓寬表決渠道，第三十六條提出，業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質(zhì)或者手機(jī)信息、電子郵件等方式實(shí)名投票，以此提高業(yè)主對(duì)小區(qū)公共事務(wù)的參與度與表決率。

4、物業(yè)公司嚴(yán)重失信？

2年內(nèi)不得申報(bào)物業(yè)項(xiàng)目

如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為？《辦法》第七十條至七十二條明確規(guī)定，建立物業(yè)企業(yè)考核體系和信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)物業(yè)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，明確物業(yè)企業(yè)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的失信行為及懲戒措施，同時(shí)定期對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目開展專項(xiàng)檢查，并向社會(huì)公布信用信息評(píng)價(jià)結(jié)果。

對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)有出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的、泄露業(yè)主信息等嚴(yán)重失信行為之一，二年內(nèi)不得在本市申報(bào)各類物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目。對(duì)于物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有嚴(yán)重失信行為的，被錄入項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案的同時(shí)，還會(huì)被錄入其所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用檔案。

除此之外，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接期間，《辦法》第六十五至六十六條規(guī)定，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。

5、物業(yè)服務(wù)如何？

將委托第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估

就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的判定，《辦法》第十條提出，建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度，業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。

新《辦法》第四十三條規(guī)定，在前期物業(yè)服務(wù)期間，已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，可要求物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；第六十一條提出，業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開展評(píng)估，評(píng)估結(jié)果可以作為要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改或者更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的依據(jù)。通訊員 高靜 記者 羌伊然